Convertir un logement en plusieurs appartements devient de plus en plus populaire, notamment à cause de la demande pour les logements dans les centres-villes qui connaît une augmentation sans précédent. Que ce soit pour des raisons familiales ou pour un investissement immobilier, une division de maison en appartements peut être une bonne affaire. Mais si vous souhaitez transformer une maison en plusieurs appartements, quels sont les éléments à prendre en compte?

Faites une étude de marché

Si le but de votre projet est d’augmenter ou diversifier vos revenus en louant des logements, vous devez avant tout réfléchir à leur emplacement : assurez-vous que le quartier est en demande et qu’il est adapté à votre plan. Si la conversion d’un grand appartement en plusieurs studios n’est pas forcément une bonne idée dans un quartier familial et résidentiel, elle peut en revanche s’avérer une idée très fructueuse à proximité d’une université ou d’un quartier étudiant avec une forte demande pour de petits logements.

Permis et obligations

Un permis d’urbanisme est obligatoire, dès que vous changez l’affectation du bien ou que vous modifiez les répartitions et surfaces habitables. La législation dans ce domaine est complexe — et n’oubliez pas que chaque région possède une réglementation différente en matière d’urbanisme et d’aménagement du territoire! Cette demande de permis est à déposer auprès du Service d’Urbanisme de sa commune. Attention, la création de logements peut entraîner l’obligation de création de places de stationnement. Les emplacements de ces places de stationnement devront alors figurer sur la demande du permis d’urbanisme.

Le coût

Les coûts varient bien sûr, en fonction de la surface de départ ainsi que du nombre de logements à l’arrivée. Assurez-vous bien que votre budget inclut les postes suivants : création de cloisons, installation des salles de bain et du chauffage, compteurs électriques et d’eau, etc. Comptez une enveloppe d’environ 1 500 euros par mètre carré. Ces coûts varient en fonction de la nature des travaux envisagés et de l’habitat existant : qu’il s’agisse de la conversion d’un grand appartement de style haussmannien en deux appartements plus petits, ou de la création d’un studio dans une maison déjà existante, il existe une multitude de possibilités et de fractionnements possibles.

Les différents points à prendre en compte

Le respect du plan d’urbanisme est primordial. En cas de modifications et de travaux, la délivrance d’un permis d’urbanisme s’avère nécessaire. Cette démarche, bien que complexe, en raison des nombreuses règles et lois qui la gouvernent, s’avère néanmoins nécessaire. Plus d’information disponible ici et ici.

Confort et salubrité

La division d’une maison en plusieurs appartements doit, bien sûr, correspondre à des critères de qualité tels que salubrité, confort et sécurité — notamment en termes de luminosité naturelle et de ventilation de la cuisine, de la salle de bains ou de douche, ainsi que de la buanderie. En outre, la chambre principale de chaque appartement ne peut avoir une superficie de moins de 14 m² à Bruxelles selon le règlement régional d’urbanisme (R.R.U.).

Préserver le patrimoine architectural

Il faut également veiller à ne pas dénaturer l’architecture de la maison si cette dernière présente une valeur patrimoniale avérée. Veillez notamment aux emplacements des fenêtres et baies vitrées qui, là aussi, doivent obéir à des règles précises — ainsi que les emplacements des boîtes aux lettres (selon la réglementation en vigueur).

Superficie minimale

Aujourd’hui, aucune réglementation ne définit à partir de quelle superficie une maison est divisible, cependant les services d’urbanismes veilleront à la qualité des logements qui y seront créés. Ils préfèreront les logements traversants et diversifiés. Par exemple une maison divisée en deux avec un appartement au rez-de-chaussée et un duplex aux étages avec deux ou trois chambres. La taille minimum d’un logement sera simplement définie par les normes d’habitabilité des logements pour la région bruxelloise avec un studio de 28.